近年、毎年のように突発的な大雨や台風の影響で土砂災害や水害が発生したというニュースを聞きます。台風などの影響で借りている家が損壊したり、大雨の影響で家が浸水し畳などがだめになったりした場合、誰が修繕費を払う必要があるのでしょうか。
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負います（民法606条1項）。賃貸人は賃貸物を使用可能な状態にして賃借人に使用させる必要があるので、使用収益できない状態ならば賃貸人の負担で修繕し、使用可能な状態にする必要があるのです。
そして、建物の崩壊が天災等の不可抗力によるものであってもこの修繕義務は免れません。そのため、台風の影響で借りている家の一部が崩壊した場合の修繕費は原則として賃貸人が負担することになります。また、畳などの賃貸物の使用・収益に必要なものについても賃貸人に修繕義務があるため、賃貸人が負担することになります。
しかし、賃貸人が修繕義務を負わないという特約も有効とされています。そのため、特約がある場合は、賃貸人に修繕義務はなく、賃借人が自己の負担で修繕をする必要があります。
もっとも、このような免責特約は、当事者が予想しうる程度の破壊に関するものであって、天災による大破壊の大規模修繕までは含むことはできないとした裁判例もあります。また、賃借人が個人消費者の場合、消費者契約法10条等により特約が無効になる可能性もあります。したがって、特約がある場合でも災害の規模や損壊の程度によっては、賃貸人負担となる可能性もあるので確認する必要があります。
なお、賃貸人が修繕を行ってくれないことで賃借人に損害が発生した場合は、損害賠償請求をすることもできますし、賃貸借契約を解除することもできます。また、賃借人は自ら建物の修繕を行いその修繕費を賃貸人に請求することもできます。
災害による被害でお困りの際は当事務所までご相談ください。
