解決事例

相談に至った経緯・内容

事業用物件の賃貸をしているが、賃借人が３００万円以上賃料を滞納しているので請求してほしいということでご依頼となりました。

当事務所の対応と結果・弁護士コメント

交渉の結果、新しい賃借人が居抜きで同物件を賃借することとなり、前賃借人の未払い賃料３００万円以上は、前賃借人の敷金・保証金から全額回収できました。 問題ある賃借人は退去となり、未払い賃料も全額回収でき良かったと思います。

相談に至った経緯・内容

親族で共有している土地がある。土地上には相手方所有の家があり、相手方が居住している。依頼者は共有の土地を全く使用できていないので、共有関係を解消したい。

当事務所の対応と結果・弁護士コメント

時間はかかったが、交渉の結果、土地と家を売却し、依頼者は売却代金のうち約１０００万円を取得できた。

相談に至った経緯・内容

相手方は事業用に相談者所有の不動産の購入を希望していました。

当事務所の対応と結果・弁護士コメント

売買契約が成立していないこと、契約締結上の過失と評価できるほどの交渉過程の成熟度がないこと、当方には過失が認められないこと等を示す具体的な事実を主張・立証し、１審判決・控訴審判決共に当方が全面的に勝訴しました。

依頼者と相手方は土地を共有しており、土地を区分けして使っていましたが、分筆はしていませんでした。この土地について、相手方が通路を２メートルまで広げたいと言ってきているが、どうしたらよいかとのことで来所されました。
この土地について相手方が持っていた持分を依頼者が買い取ることが、依頼人にとっても相手方にとっても有益であるとの結論に達し、当事務所が窓口になって土地の持分の売買契約を締結しました。

■弁護士コメント
相手方が有する土地の持分を、相場よりもかなり安い金額で買い取ることができました。将来、土地を売却するときに大きな利益が期待できるので、依頼者にとってメリットが大きかったと思います。

【弁護士コメント】　代表の人脈を活かして建築の専門家に協力いただきました。この専門家の意見等を参考に、擁壁が倒壊する可能性があることを相手方に理解してもらえたことが円満な解決に繋がりました。

【弁護士コメント】
当初、当事者同士で話合った際には、相手方からは１０００万円程度の損害賠償を要求されていました。双方が感情的になりかけていたところで両者に弁護士がつき、冷静な交渉を行うことができるようになりました。裁判になることも見据えながら妥当な額での和解を行うことで解決しました。

依頼者は、住宅リフォームを業者に依頼したが、依頼した内容とは異なる仕上がりになっていることや、指示した工事内容が雑であるなど、工事について様々な不満点があった。業者との間でリフォーム代金を５１０万円で合意しており、リフォーム代金についての支払については、銀行からの融資をすでに取り付けているが、リフォーム代金をこのまま支払うのは納得できないと、相談に来られました。
示談交渉を受任し、住宅リフォーム業者と交渉の結果、リフォーム代金を５１０万円から４００万円に減額することに成功しました。(18)

【コメント】　弁護士が介入することで、リフォーム代金の減額に成功するとともに、裁判を回避して早期の解決に持ち込むことができた事例といえます。

マンションを所有する依頼者は、騒音を理由に相手方から２０００万円を超える損害賠償請求訴訟を起こされ、山下江法律事務所にご相談にいらっしゃいました。後日、相手方は、同マンションの居住者にも、同マンションからの退去と予備的に数百万円の損害賠償を求める訴訟を提起しました。

当事務所はご依頼を受け、依頼者と同マンションの居住者の訴訟代理人として弁護活動を行いました。判決では、依頼者に対して数十万円の支払義務、居住者に対して２００万余りの支払義務が認められたものの、居住者は引き続き同マンションに居住できることになりました。

【コメント】　相手方の請求額が過大であったとも思われますが、当事務所の弁護士が訴訟代理人として弁護活動を行った結果、依頼者らの支払義務が上記金額に止まりました。

マンションの１階を所有している依頼者が、同物件をある団体に賃貸していたところ、騒音、振動や悪臭などの苦情がもとで、マンション管理組合と同団体がトラブルとなり、依頼者と同団体がマンション管理組合から同物件の使用差し止めの訴訟を起こされ、山下江法律事務所にご相談にいらっしゃいました。

当事務所はご依頼を受け、依頼者の訴訟代理人として弁護活動を行った結果、管理組合の請求は認められず、依頼者は同物件を引き続き同団体に賃貸することができ、今後の賃貸収入を失わずに済みました。

【コメント】　騒音、振動や悪臭などが改善されており、マンション居住者の受忍限度の範囲内であるとして、管理組合の請求が認められなかった事案です。

所有する建物を店舗として賃貸している依頼者が、「借主が長期間賃料を滞納したままになっているが、どう対処したらよいのか分からない」と、山下江法律事務所にご相談にいらっしゃいました。

当事務所はご依頼を受け、まず、借主とその保証人に内容証明郵便を郵送して、滞納賃料の支払いを求めるとともに、支払わなければ賃貸借契約を解除するとの通知を行いました。すると、借主から「滞納賃料については今後分割で支払っていくので、このまま建物を貸して欲しい」との連絡がありました。

当事務所の弁護士は、依頼者の意向も踏まえて、今回は借主に建物からの退去を求めるのではなく、今後も借主に建物を賃貸することにしたうえで、滞納賃料の支払方法について借主と話を詰めることにしました。

その結果、滞納賃料のうち３０万円を借主から一括で支払ってもらい、残り（２５０万円弱）は今後の賃料に上乗せして分割支払いしてもらうことで、借主と和解することができました。

【コメント】　弁護士が間に入って借主と交渉すると、このように比較的スムーズに解決できることもあります。

建物を賃貸している依頼者が、「借主が賃料を滞納しているうえ、居場所も分からなくなっているが、建物内に残っている借主の私物を勝手に撤去して良いのか分からない」と、山下江法律事務所にご相談にいらっしゃいました。

当事務所はご依頼を受け、借主を相手に建物明け渡し請求訴訟を提起しました。借主が行方不明のため、公示送達という方法で訴状が送達されました。結局、借主は裁判に出て来ず、依頼者の請求どおり、借主に対して建物の明け渡しを命じる判決が言い渡されました。

その後、依頼者は、同判決に基づき、建物明け渡しの強制執行を申し立て、執行官立ち会いのもと、建物明け渡しと残置動産（建物内の借主の私物）の撤去が完了しました。これにより、依頼者は建物を新たに賃貸できる状態になりました。

【コメント】　貸主が借主の私物を自分で撤去してしまうことには問題があります。時間・費用がかかりますが、上記のような手順を踏んで、建物明け渡し・残置動産の撤去を行うのが無難です。

所有するマンションを転勤のため賃貸していた依頼者が、転勤先から帰広するのに伴って当該マンションに居住する必要があったため、「賃貸借契約を解約して、借主に退去してもらいたい」と、山下江法律事務所にご相談にいらっしゃいました。

当事務所はご依頼を受け、内容証明郵便及び手紙にて借主に解約の申し入れをし、その後、借主と電話等で交渉しました。
その結果、依頼者が帰広する１か月以上前に退去が完了し、依頼者は希望通り当該マンションでの居住が可能となりました。

【コメント】　貸主からの賃貸借契約の解約は難しい場合が多いのですが、弁護士が間に入って借主と交渉することにより、解約・退去が実現した事例です。

相手方はあるビルをＡ社に賃貸し、Ａ社は同ビルの一部を依頼者に転貸していました。
相手方は、Ａ社との賃貸借契約が期間満了で終了し、依頼者にもその旨通知したことから、Ａ社・依頼者間の転貸借契約も終了したと主張して、依頼者に対し、同ビルの明け渡し、賃料相当損害金等の支払いを求める訴訟を提起してきました。

当事務所の弁護士は、依頼者の訴訟代理人として弁護活動を行いました。依頼者の主張は、依頼者・相手方間において直接の賃貸借契約が新たに成立したので、同ビルの明け渡しは拒否するというものでしたが、最終的には、依頼者・相手方間で和解が成立し、依頼者が相手方から解決金１０００万円余りを得て、本件ビルの明け渡しに応じました。

【コメント】　依頼者の意向を確認し、依頼者と協議しながら解決を図った結果、相手方から解決金の支払いを受けることで明け渡しに応じた事案です。

依頼者は、あるマンションの売買契約において、仲介業者として関与しました。その際、依頼者は、買主（相手方）に対して、管理費の支払いが必要な物件であると説明していました。
同マンションの引き渡し後、売主が管理費の一部を滞納していることが判明しました。売主は滞納分を速やかに完済したのですが、依頼者は、相手方の感情を害してしまったことを考慮し、引き渡し後の管理費のうち１０万円を限度に負担することを提案し、相手方も了承しました。

引き渡してから３年ほど経って、依頼者は相手方から２年分の管理費を更に支払うように求められ、山下江法律事務所にご相談にいらっしゃいました。

当事務所はご依頼を受け、相手方に対し、引き渡し後の管理費の負担は１０万円が限度であり、それを超える管理費を依頼者が負担すべき法的根拠はなく、相手方の請求には応じられないとの内容証明郵便を郵送したところ、相手方から「今後一切請求しない」との回答を得ることができました。

【コメント】　本件は相手方の請求に根拠がないと思われるケースではありましたが、弁護士が相手方に通知することにより、速やかに解決できました。

依頼者は、借りていた物件の明け渡しの際、貸主からアスファルトの補修を求められ、それに応じて修理をしましたが、その間の賃料を日割りで請求されました。支払いを拒否したところ、敷金を返さないと言われ、さらにはもともとへこんでいたシャッターの修理費等の負担を求められ、平行線となっていました。そこで貸主から敷金を返還してもらいたい、と当事務所に相談に来られました。

当事務所で内容証明を送付したところ、修理費と１ヶ月分の賃料を引いた額が返還されました。再度内容証明を送付したところ、残額全部も返還され、敷金は全額返還されました。

【コメント】　弁護士から再度にわたっての内容証明送付により、敷金を全額返還してもらえた事例です。

依頼者は、マンション管理費等の未払いのマンション入居者がいるが、管理組合として、消滅時効の成立は避けたい、と当事務所に相談に来られました。

当事務所はご依頼を受け、支払督促手続を採用しました。督促異議が出なかったため、債務名義として確定するとともに、消滅時効も中断しました。

【コメント】　弁護士が支払督促手続をとることにより、100万円の債権の消滅時効が中断した事例です。

所有地に隣家（２０年以上経過）がはみ出していることが判明。隣人との間では、建て替えの際には元へ戻すという話になっている。後日のトラブル防止のため、書面を作成しておきたいが内容はどうすべきか、と当事務所に相談に来られました。

取得時効援用のリスクと、依頼者の希望を踏まえて、土地所有権の確認及び隣人に建物取り壊しまで土地を使用貸借することなどを内容とする合意書面案を、当事務所で作成しました。

その後、依頼者と隣人との間で案通りに合意書を交わすことが出来たため、依頼者は土地所有権を確保でき、近隣トラブルも未然に防ぐことが出来ました。

【コメント】　弁護士に相談することにより、土地の所有・使用権原について明確にでき、依頼者が土地の権利の確保とトラブル予防ができた事例です。

所有する建物を資材置き場として賃貸している依頼者が、「息子夫婦の家を建てるため、相手方に代替地を提案して本件建物の明渡しを求めたが、様々な条件を出され、交渉が進まなくなった」と、山下江法律事務所にご相談にいらっしゃいました。
当事務所の弁護士が相手方代理人と交渉を行い、相手方が明け渡す代わりに立退料を依頼者が支払うことで合意がなされ、合意どおり明け渡しがなされました。

【コメント】　弁護士が間に入って借主と交渉したことで、スムーズに明渡しがなされた事案です。

自宅敷地として使用貸借により借りていた土地について、遺言により当該土地を相続した相続人から、建物収去土地明渡しを請求されました。

【コメント】　訴訟上の和解が成立した事案で、内容は以下のとおりです。
依頼者生存中の使用貸借継続を確認。依頼者が死亡後、依頼者の義務承継人が建物収去する際の費用は、相手方負担。
相手方が納付していた過去の固定資産税、都市計画税および今後発生する両租税債務については依頼者が負担する。

依頼者は、２０年余り居住したマンションを退去するにあたり、約２２万円の修繕費用を請求されてしまい、当事務所に相談に来られました。契約者は依頼者の父親であるが、既に無くなっており、相続が発生していました。
依頼者の母親、姉妹とも委任契約を結び、内容証明郵便を送付後、修繕費用を支払う義務は無いとし、敷金の返還交渉を続け、敷金約２４万円の返還をしてもらえることとなりました。

【コメント】　弁護士による交渉の結果、修繕費用の請求を免れ、敷金をほぼ返還してもらえた事例です。