「マンションを人に貸しているのですが，ここのところ家賃が滞納されて困っています。賃貸借契約を解除して，出ていってもらいたいのですが…。」
ときどきこのような相談を受けることがあります。そこで今回は，建物賃貸借契約の解除，特に家賃滞納による解除についてご紹介したいと思います。
建物賃貸借も契約であり，他の契約と同様，契約に定められた義務（債務）がきちんと履行されない場合は，債務不履行解除に関する民法541条の規定が適用されます。
そうすると，たとえば家賃滞納が1か月分だけであった場合でも，貸主側から契約を解除することができそうです。
しかし，賃貸借契約のような継続的契約関係の場合，判例上，信頼関係破壊の法理というものにより，解除権が制限されています。
つまり，継続的契約関係においては，両当事者の間の信頼関係を基礎として契約が成立しているという特質があること，また特に不動産賃貸借の場合は当該不動産は借主にとって生活の基盤であり，些細な債務不履行により解除を認めるのは適当ではないということから，債務不履行があっても，それにより契約当事者間の信頼関係が破壊されたといえないときは解除が認められないとされています。
では，どのような場合に信頼関係が破壊されたといえるか，というのが次の問題になりますが，この点について一律の基準はありませんので，個々のケースごとに，具体的な事情を総合的に考慮することになります。
家賃滞納の場合であれば，滞納期間，滞納金額のほか，滞納の理由やこれまでの家賃の支払状況等，諸々の事情を考慮して判断することになると思われます。
したがって，何か月分の滞納があれば信頼関係が破壊されたと見ることができるのかについて一義的に言うことはできませんが，通常，1か月分の滞納があるだけでは，いまだ信頼関係が破壊されたとみることはできないと判断されることが多いでしょう。
家賃を滞納されてお困りの家主の方や，反対に家賃滞納で契約解除を迫られている借主の方など，賃貸借契約関係でお悩みの場合は，一度当事務所にご相談ください。
執筆者：山下江法律事務所 弁護士 稲垣洋之
